LTV, DTI, DSR 뜻 및 차이점 주택담보대출 용어 정리

LTV, DTI, DSR 뜻 차이점에 대한 내용으로 주택담보대출 용어 정리해 보도록 하겠다. 내 집 마련이나 부동산에 관심이 있는 사람이라면 한 번쯤 들어봤을 법한 용어들이 있다. 바로 LTV, DTI, DSR이다.

 

 

필자도 내 집 마련을 위해서 부동산에 관심을 가지고 이것저것 알아보기 시작하면서 조금씩 공부하고 있는데 이번에 소개할 3가지 용어들은 꼭 알아두어야 하는 것 중 하나이다. 

 

 

위에 3가지 내용이 어렵다고 생각될 텐데 이해하기 쉽게 간단하게 풀어서 설명을 해볼 테니 이번 콘텐츠를 통해서 조금이라도 알아두고 공부해 보도록 하자.

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내 집 마련을 위해 필요한 주택담보대출

일반적으로 집(주택)을 구매할 때 돈이 넘쳐서 쌓아두고 사는 사람이 아닌 이상 본인이 모아둔 돈에서 부족한 금액을 금융회사를 통해 주택자금의 일부를 대출로 진행하여 구매하게 된다.

 

이때 주택담보대출을 통해서 부족한 금액을 추가하여 구입을 하는 것인데 본인이 필요한 돈이 얼마인데 이만큼 해주세요 라고 해서 필요한 금액을 전부 대출이 가능한 것은 아니다. 

 

여러분들이 구매하려고 하는 주택의 가치와 본인의 소득 및 상환 능력등을 고려하여 주택담보대출의 금액이 개인에 따라 달라진다. 이러한 제한의 폭이 좁아지고 조건이 많아질 때 대출 규제가 많아졌다고 한다.

 

 

 

주택담보대출 규제 기준 LTV, DTI, DSR

주택담보대출을 받기 위한 규제 기준 3가지가 바로 LTV, DTI, DSR이다. 때문에 여러분들이 내 집 마련을 위해서 반드시 알아두어야 하는 용어로 24년인 올해부터는 스트레스 DSR이 적용된다고 하니 이 부분을 잘 기억해 두도록 하자.

 

 

 

LTV (Loan To Value), 담보 인정 비율

첫 번째는 LTV 뜻은 주택 가격 대비 대출금의 비율을 뜻한다. 예를 들어서 1억짜리 집이 있는데 LTV 60%까지 가능하다면 최대 6천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.

 

• LTV(%) = (대출금액 / 담보가치) * 100

 

계산 방법은 다음과 같으며 여기서 말하는 담보가치라 말하는 주택의 가격은 국세청 기준시가, 한국감정원 및 전문감정기관의 감정 평가액, KB 부동산 시세 등으로 금융기관에서 선택하여 적용된다.

 

물론 LTV가 70%까지 된다고 해서 다 받을 수 있는 것은 아니다 앞서 설명한 것과 같이 개인에 따라 다르며 1가지 대출 기준이 아닌 뒤에 나올 DTI나 DSR을 같이 적용하여 대출 금액이 줄어들 수 있다. 또한 무주택자와 다주택자 규제 및 비규제 지역에 따라서 비율이 다르게 책정될 수 있다.

 

 

 

 

DTI (Debt To Income), 소득 대비 부채 상환 능력

두 번째인 DTI 뜻은 대출하려는 사람의 부채 상환 가능 여부를 파악하여 규제하는 방식으로 예를 들어서 DTI 기준이 50%라고 가정했을 경우 본인의 연간 소득이 4천만 원이라면 주택 담보 대출 원리금 상환액과 기타 대출 연간 이자 상환액의 합이 2천만 원 이하여야만 한다.

 

즉, DTI가 50%인 상황이라면, 연간 주담대 상환액 + 기타 대출 이자 상환액이 연 소득에 50%인 2천만 원을 넘어서는 안된다는 말이다.

 

• DTI = (주택 대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연 소득

 

위에 수식으로 예를 들어서 계산해 보자. 만약 주택담보대출 원리금 상환으로 매달 200만 원을 납부하고 기타 대출 이자로 매달 20만 원을 납부하고 있다면 DTI는 몇 %가 될까?

 

• DIT : (200만 원 + 20만 원) * 12개월 / 4천만 원(연소득) = 66%

 

계산해 보면 66%가 나오는 것을 알 수 있다. 올해 나온 특례보금자리론의 경우에는 신청 기준이 DTI 60%이니 혹시나 고려하고 있던 사람이라면 참고해 보길 바란다.

 

 

 

 

 

DSR (Debt Service Ratio), 개인의 모든 대출에 대한 원리금 상환 비율

세 번째인 DSR 뜻은 위에 개인의 모든 대출에 대한 원리금 상환 비율을 말한다. DIT에서는 기타 대출의 경우 이자만 계산을 했지만 DSR에서는 주택 담보대출을 포함한 기타 대출까지 원리금으로 계산한다.

 

때문에 기존 기대출이 있는 사람에게는 이자를 싸게 내고 있더라도 불리할 수밖에 없으며 DTI보다 더 까다로운 조건이라고 보면 된다.

 

• DSR = (주택 대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연 소득

 

위와 같이 계산하면 되며 모든 대출에 대한 원리금 상환액이 적용되니 아무래도 대출 가능 한도가 줄어들 수 밖에 없다. 현재 DSR의 경우 은행에서는 40% 비은행권에서는 50% 한도로 가능하다.

 

예를 들어서 계산해 보자. 연소득이 1억 원일 경우 DSR 40% 적용 시 다른 부채가 없을 때 4천만 원의 주택담보대출이 가능하다는 것이다. 만약 다른 기타 대출로 연 2천만 원 납부를 하고 있다면 4천만 원에서 2천만 원을 뺀 2천만 원만 대출이 가능하다.

 

여기에 2024년에는 스트레스 DSR이 적용되는데 이 부분은 다음 콘텐츠에서 이어서 진행해 보도록 하겠다.

 

 

 

 

 

 

마무리 정리

이번 콘텐츠에서는 LTV, DTI, DSR 뜻에 대한 내용으로 주택담보대출에 대한 용어 정리를 해보았다. 현재로서는 과도한 가계부채를 잡는다고 스트레스 DSR까지 적용되어 규제가 심화되어 대출이 더 어려워지고 있다. 어느 정도 정상 괴도로 돌아올 때까지 열심히 공부하여 기회를 놓치지 않도록 해야 하지 않을까 싶다.

 

 

 

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